Что делать - куплена квартира с незаконной перепланировкой

Если стало известно, что приобретенная квартира имеет перепланировку, не оформленную надлежащим образом, то рекомендация в этом случае может быть только одна – узаконить перепланировку квартиры, если это возможно.

Наши специалисты вынуждены констатировать, что во многих случаях выполненную перепланировку удается узаконить только после восстановительного ремонта.

Получить ответ на вопрос о возможности согласования перепланировки в существующем виде можно на бесплатной консультации у наших проектировщиков.

Дело в том, что ремонт без предварительного согласования перепланировки часто основывается на идеях дизайнеров, которые не несут никакой ответственности за само планировочное решение и за возможность его согласования.

Кроме того, даже при не слишком существенном ремонте в квартире можно нарушить требования санитарных норм или действующего жилищного законодательства. 

Кто несет ответственность за нарушения?

По закону ответственность за незаконную перепланировку ложится на действительного собственника помещения. 

Если покупка квартиры с незаконной перепланировкой уже состоялась, новому собственнику нужно быть готовым к затратам на узаконивание выполненного ремонта.

Часто продавец факт перепланировки квартиры представляет как преимущество, но на деле это может стать для покупателя проблемой.

В этом случае важно оценить риски и оценить возможные затраты на восстановительный ремонт и согласование перепланировки по факту.

Еще хуже, когда о незаконной перепланировке покупатель умалчивает и новый собственник узнает об этом, получив документы БТИ в красных линиях.

По этой причине при покупке квартиры следует получать «свежие» документы БТИ и сравнивать их с фактической планировкой квартиры.

Практика показывает, что неоформленная перепланировка заметно снижает стоимость квартиры и отдельных случаях является поводом для расторжения договора купли-продажи.

С юридической точки зрения незаконная перепланировка считается существенным нарушением условий договора, в результате которого покупатель, как пострадавшая сторона сделки, в значительной степени лишается того, на что имеет право рассчитывать при ее совершении.

Сделать это достаточно легко можно только до момента, пока стороны не исполнили свои обязательства по сделке, то есть пока покупатель не передал оговоренную стоимость продавцу.

3aкoн позволяет расторгнуть договор купли-продажи и возвратить оплату за квартиру на протяжении трех лет с момента покупки, но только по решению суда, где будет доказано, что продавец намеренно скрывал незаконную перепланировку или иной существенный изъян недвижимости от покупателя, риэлторов и юристов.

Что невозможно согласовать при перепланировке

Список явных и не слишком очевидных нарушений при перепланировке квартиры, в результате которых узаконить перепланировку без ремонта невозможно, достаточно широк. 

• Чаще всего приходится сталкиваться со следующими нарушениями:
• Расположение части площади кухни или санузла над жилыми помещениями соседей.
• Объединение газифицированной кухни с комнатой.
• Уменьшение размеров коробов инженерных коммуникаций.
• Объединение внутренних помещений квартиры с лоджиями и балконами.
• Установка радиаторов отопления на лоджиях и балконах.
• Устройство теплого пола с подключением к системе горячего водоснабжения или отопления.
• Устройство душевого трапа в санузле.
• Заделка стояков отопления в стационарные декоративные конструкции.

Наиболее критическим нарушением будет незаконное устройство проема в несущей стене или подрезание участка несущей стены дома. 

Для панельных домов, построенных по проектам МНИИТЭП после 2007 года под запрет попадают работы, связанные с демонтажем подоконного участка наружных стен у выхода на балконы и лоджии.

Кроме того, что устранение восстановление несущих конструкций может потребовать значительных затрат, подобные нарушения чреваты появлением трещин у соседей, что также потребуется устранить за счет собственника квартиры с нарушениями.

О том, что запрещено делать при ремонте, можно также узнать их этой статьи, а также из текста постановления правительства Москвы № 508, которое регламентирует перепланировку в многоквартирных домах.

Оформление перепланировки по факту

На сегодня в Москве все еще сохраняется возможность согласовать перепланировку после ее выполнения.

При этом потребуется обратиться в специализированную проектную организацию (например, нашу), которая разработает техническое заключение о том, что все произведенные изменения были допустимы и безопасны. Проект перепланировки в данном случае уже не требуется.

В тех случаях, когда при перепланировке вносились изменения в несущие конструкции, за техническим заключением потребуется обращаться к автору проекта дома или замещающей его организации.

Техническое заключение рассматривается специалистами Мосжилинспекции и в случае положительного решения к собственнику направляется приемочная комиссия.

Комиссия жилищной инспекции осмотрит квартиру, но при этом может потребовать произвести вскрытие отделки в наиболее ответственных местах. 

К ним относятся так называемые «мокрые зоны», где контролируется наличие гидроизоляции, а также проемы в несущих стенах для оценки конструкции усиления.

Акт приемочной комиссии о завершении перепланировки будет являться основанием для внесения изменений в документы БТИ, где выполненные изменения планировки будут отмечены на законных основаниях.

В нашей организации любую консультацию по вопросам перепланировки квартир и нежилых помещений можно посетить бесплатно.

Кроме того нашим специалистам можно поручить узаконивание перепланировки под ключ.