Ипотека и ремонт – ошибки и лайфхаки

Статистика свидетельствует, что значительная часть столичного жилья приобретается с помощью ипотечного кредитования. 

При этом собственнику, приобретающему квартиру в новостройке, чаще всего достается недвижимость с черновой отделкой или без отделки вовсе. 

Ремонт в квартире, где часто границы помещений отсутствуют или обозначены лишь с помощью трассировки (выложены блоками в один ряд по перекрытию) предполагает оформление перепланировки.

Квартира с трассировкой:

Впрочем, без ремонта также редко обходится и в квартирах, приобретаемых в ипотеку и на вторичном рынке. Такому жилью, также часто новые владельцы хотят придать индивидуальные черты, изменяя планировку помещений.

Любое отличие от начального планировочного решения квартиры требует разработки проектной документации и согласования в городской жилищной инспекции.

При этом следует учитывать, что купленная с помощью ипотеки недвижимость находится в залоге у банка, который вправе требовать от заемщика соблюдения условий кредитования.

Перепланировка в ипотечной квартире

Чтобы провести ремонт в новостройке или выполнить перепланировку в любой другой ипотечной квартире потребуется получить согласие банка.

Так как ремонт и перепланировка квартиры могут существенно повлиять на ее оценочную стоимость, банку необходимо понимать, что запланированные изменения ее не снизят.

Бывает, что в ипотечном договоре присутствует пункт, запрещающий любую перепланировку помещения, и собственник в этом случае будет вынужден ограничиваться косметическим ремонтом вплоть до погашения задолженности банку.

Чаще в договоре на ипотеку банк предусматривает возможность перепланировки с его согласия и при условии надлежащего оформления всех изменений. 
Оценка итогов намеченного ремонта должна будет подтвердить, что стоимость недвижимости заложенной баку после ремонта не упадет.

Для этого специалистам банка, а часто и страховой компании, где застрахован объект, для согласования представляется проект перепланировки с техническим заключением, выполненные специализированной организацией с допуском СРО (например, нашей).

Планы квартиры до и после перепланировки:

Также одним из требований банка будет заключение договора на производство работ с организацией, также имеющей допуск СРО.

Самовольная перепланировка при ипотеке

Самовольно выполненная перепланировка ипотечной квартиры в большинстве случаев становится поводом для расторжения договора кредитования, так как по сложившейся практике любая незаконная перепланировка делает квартиру «проблемной» и банк рискует потерять вложения. 

Хорошо, если заемщику удается вовремя договориться с банком и узаконить перепланировку «по факту», при этом часто для этого требуется выполнить некий восстановительный ремонт.

Время в данном случае дорого – банк вероятнее всего не расторгнет ипотечный договор, если самовольная перепланировка будет вовремя узаконена.

Заметим, что в большинстве случаев квартира с оформленной перепланировкой оценивается дороже, что можно подтвердить независимой оценкой.

Часто дизайнеры, предлагая варианты перепланировки, основываются лишь на пожеланиях заказчика и своем художественном видении, допуская несогласуемые решения.

В отличие от специалистов проектной организации, дизайнер не несет ответственности за соблюдение действующих норм.

По этой причине намечая перепланировку важно проконсультироваться со специалистами–проектировщиками заранее, тем более что консультации, в нашей организации проводятся бесплатно.

Поводы для отказа в ипотеке

Решение о том, выдавать ли ипотеку на конкретный объект недвижимости, банк принимает на основе собственной оценки выгод и рисков от этой сделки.

При этом единого мнения, какая квартира может быть оформлена в ипотеку, не существует – итог зависит от критериев конкретного банка.

Чаще всего отказы получают квартиры: 

• В ветхих домах и зданиях подлежащих сносу или реконструкции.
• В квартире не должно быть незаконной перепланировки.
• Недвижимость не должна находиться в залоге или быть под арестом.

Банк также не кредитует недвижимость, если будут выявлены потенциальные риски для юридической безопасности сделки.

На самом начальном этапе, желательно до обращения в банк, чтобы не получить отказ, рекомендуется выяснить разрешит ли банк перепланировку квартиры.

Для квартиры, приобретаемой на вторичном рынке, помимо прочего, важно знать, нет ли в ней неузаконенной перепланировки.

Варианты и возможности ипотеки

Зная, что в приобретаемой квартире есть незаконная перепланировка сразу отчаиваться не стоит.

Для начала у специалистов необходимо оценить возможности для ее узаконивания, а затем найти банк, готовый заключить договор ипотечного кредитования.

Часто банки достаточно лояльно относятся к незначительным отличиям фактического состояния квартиры от плана БТИ. Как правило, это измненния в рамках переустройства отдельных помещений.

К примеру, если в кухне перенесена мойка или в санузле самовольно установлен гигиенический душ, банк может и вовсе на это закрыть глаза.

То же может относиться и к перепланировке, где переделанны лишь встроенные шкафы и кладовки.

Более существенные изменения планировочного решения, часто тоже не влияют на положительное решение банка, но в этом случае в договор вносится требование надлежащего оформления перепланировки в установленный банком срок.

Наличие положительного технического заключения от специализированной проектной организации, что является гарантией согласования перепланировки, также положительно повлияет на решение банка.

Определяем квартиру с незаконной перепланировкой

До обращения в банк и выплаты какого либо задатка, потенциальному покупателю необходимо иметь четкое представление о наличии самовольной перепланировки квартиры.

Наиболее простой путь — попросить у продавца квартиры «свежий» технический паспорт объекта недвижимости. 

Если его нет – предложить заказать собственнику жилья техпаспорт или поэтажный план с экспликацией в БТИ, так как эти документы все равно потребуются при заключении сделки.

При наличии документов БТИ выданных недавно, следует внимательно сравнить чертеж с реальными помещениями квартиры.

Необходимо определить на месте ли двери, проемы, перегородки, а также кухонное и сантехническое оборудование.

Проверку можно также поручить и оценщику, который выдаст заключение, делали ли в квартире перепланировку, а также в какой степени данный объект недвижимости соответствует критериям банков для выдачи ипотеки.

В том случае, когда предъявленные продавцом документы БТИ имеют красные линии, отмечающие несогласованную перепланировку, шансов на ипотеку будет существенно меньше.

Красные линии БТИ:

Даже при положительном решении банка о предоставлении кредита покупателю придется самому согласовывать перепланировку, неся все причитающиеся затраты.

Решения и рекомендации 

Намечая покупку жилья и последующий ремонт, стоит потратить немного времени и показать план квартиры специалистам, работающим в сфере проектирования перепланировки. 

Опытным проектировщикам часто достаточно одного взгляда на план, чтобы оценить все возможности для перепланировки квартиры и указать на потенциальные ошибки.

То же самое касается и квартир с незаконной перепланировкой – проектировщики определят перспективы ее узаконивания, и какой восстановительный ремонт может для этого потребоваться.

Идеально, чтобы продавец сам согласовал перепланировку до обращения в банк или согласился компенсировать снижением цены все затраты, необходимые для ее надлежащего оформления.