Статистика свидетельствует, что значительная часть столичного жилья приобретается с помощью ипотечного кредитования.
При этом собственнику, приобретающему квартиру в новостройке, чаще всего достается недвижимость с черновой отделкой или без отделки вовсе.
Ремонт в квартире, где часто границы помещений отсутствуют или обозначены лишь с помощью трассировки (выложены блоками в один ряд по перекрытию) предполагает оформление перепланировки.
Квартира с трассировкой:
Впрочем, без ремонта также редко обходится и в квартирах, приобретаемых в ипотеку и на вторичном рынке. Такому жилью, также часто новые владельцы хотят придать индивидуальные черты, изменяя планировку помещений.
Любое отличие от начального планировочного решения квартиры требует разработки проектной документации и согласования в городской жилищной инспекции.
При этом следует учитывать, что купленная с помощью ипотеки недвижимость находится в залоге у банка, который вправе требовать от заемщика соблюдения условий кредитования.
Перепланировка в ипотечной квартире
Чтобы провести ремонт в новостройке или выполнить перепланировку в любой другой ипотечной квартире потребуется получить согласие банка.
Так как ремонт и перепланировка квартиры могут существенно повлиять на ее оценочную стоимость, банку необходимо понимать, что запланированные изменения ее не снизят.
Бывает, что в ипотечном договоре присутствует пункт, запрещающий любую перепланировку помещения, и собственник в этом случае будет вынужден ограничиваться косметическим ремонтом вплоть до погашения задолженности банку.
Чаще в договоре на ипотеку банк предусматривает возможность перепланировки с его согласия и при условии надлежащего оформления всех изменений.
Оценка итогов намеченного ремонта должна будет подтвердить, что стоимость недвижимости заложенной баку после ремонта не упадет.
Для этого специалистам банка, а часто и страховой компании, где застрахован объект, для согласования представляется проект перепланировки с техническим заключением, выполненные специализированной организацией с допуском СРО (например, нашей).
Планы квартиры до и после перепланировки:
Также одним из требований банка будет заключение договора на производство работ с организацией, также имеющей допуск СРО.
Самовольная перепланировка при ипотеке
Самовольно выполненная перепланировка ипотечной квартиры в большинстве случаев становится поводом для расторжения договора кредитования, так как по сложившейся практике любая незаконная перепланировка делает квартиру «проблемной» и банк рискует потерять вложения.
Хорошо, если заемщику удается вовремя договориться с банком и узаконить перепланировку «по факту», при этом часто для этого требуется выполнить некий восстановительный ремонт.
Время в данном случае дорого – банк вероятнее всего не расторгнет ипотечный договор, если самовольная перепланировка будет вовремя узаконена.
Заметим, что в большинстве случаев квартира с оформленной перепланировкой оценивается дороже, что можно подтвердить независимой оценкой.
Часто дизайнеры, предлагая варианты перепланировки, основываются лишь на пожеланиях заказчика и своем художественном видении, допуская несогласуемые решения.
В отличие от специалистов проектной организации, дизайнер не несет ответственности за соблюдение действующих норм.
По этой причине намечая перепланировку важно проконсультироваться со специалистами–проектировщиками заранее, тем более что консультации, в нашей организации проводятся бесплатно.
Поводы для отказа в ипотеке
Решение о том, выдавать ли ипотеку на конкретный объект недвижимости, банк принимает на основе собственной оценки выгод и рисков от этой сделки.
При этом единого мнения, какая квартира может быть оформлена в ипотеку, не существует – итог зависит от критериев конкретного банка.
Чаще всего отказы получают квартиры:
- В ветхих домах и зданиях подлежащих сносу или реконструкции.
- В квартире не должно быть незаконной перепланировки.
- Недвижимость не должна находиться в залоге или быть под арестом.
Банк также не кредитует недвижимость, если будут выявлены потенциальные риски для юридической безопасности сделки.
На самом начальном этапе, желательно до обращения в банк, чтобы не получить отказ, рекомендуется выяснить разрешит ли банк перепланировку квартиры.
Для квартиры, приобретаемой на вторичном рынке, помимо прочего, важно знать, нет ли в ней неузаконенной перепланировки.
Варианты и возможности ипотеки
Зная, что в приобретаемой квартире есть незаконная перепланировка сразу отчаиваться не стоит.
Для начала у специалистов необходимо оценить возможности для ее узаконивания, а затем найти банк, готовый заключить договор ипотечного кредитования.
Часто банки достаточно лояльно относятся к незначительным отличиям фактического состояния квартиры от плана БТИ. Как правило, это измненния в рамках переустройства отдельных помещений.
К примеру, если в кухне перенесена мойка или в санузле самовольно установлен гигиенический душ, банк может и вовсе на это закрыть глаза.
То же может относиться и к перепланировке, где переделанны лишь встроенные шкафы и кладовки.
Более существенные изменения планировочного решения, часто тоже не влияют на положительное решение банка, но в этом случае в договор вносится требование надлежащего оформления перепланировки в установленный банком срок.
Наличие положительного технического заключения от специализированной проектной организации, что является гарантией согласования перепланировки, также положительно повлияет на решение банка.
Определяем квартиру с незаконной перепланировкой
До обращения в банк и выплаты какого либо задатка, потенциальному покупателю необходимо иметь четкое представление о наличии самовольной перепланировки квартиры.
Наиболее простой путь — попросить у продавца квартиры «свежий» технический паспорт объекта недвижимости.
Если его нет – предложить заказать собственнику жилья техпаспорт или поэтажный план с экспликацией в БТИ, так как эти документы все равно потребуются при заключении сделки.
При наличии документов БТИ выданных недавно, следует внимательно сравнить чертеж с реальными помещениями квартиры.
Необходимо определить на месте ли двери, проемы, перегородки, а также кухонное и сантехническое оборудование.
Проверку можно также поручить и оценщику, который выдаст заключение, делали ли в квартире перепланировку, а также в какой степени данный объект недвижимости соответствует критериям банков для выдачи ипотеки.
В том случае, когда предъявленные продавцом документы БТИ имеют красные линии, отмечающие несогласованную перепланировку, шансов на ипотеку будет существенно меньше.
Красные линии БТИ:
Даже при положительном решении банка о предоставлении кредита покупателю придется самому согласовывать перепланировку, неся все причитающиеся затраты.
Решения и рекомендации
Намечая покупку жилья и последующий ремонт, стоит потратить немного времени и показать план квартиры специалистам, работающим в сфере проектирования перепланировки.
Опытным проектировщикам часто достаточно одного взгляда на план, чтобы оценить все возможности для перепланировки квартиры и указать на потенциальные ошибки.
То же самое касается и квартир с незаконной перепланировкой – проектировщики определят перспективы ее узаконивания, и какой восстановительный ремонт может для этого потребоваться.
Идеально, чтобы продавец сам согласовал перепланировку до обращения в банк или согласился компенсировать снижением цены все затраты, необходимые для ее надлежащего оформления.