Восстановительный ремонт

Подчас модные дизайнерские решения, не вполне соответствуют требованиям жилищного законодательства, санитарным или иным действующим нормам.

Нашим специалистам часто приходится сталкиваться с ситуацией, когда для узаконивания выполненной перепланировки необходим определенный объем восстановительных работ.

► Незаконная перепланировка существенно ограничивает собственника квартиры в возможности распоряжаться своей недвижимостью и грозит серьезными последствиями вплоть до лишения прав собственности.

Трещины в результате перепланировки:

Мы не будем останавливаться на случаях, когда самовольное разрушение несущих конструкций жилого дома приводило к аварийной ситуации – такие нарушения выявляются сразу и реакция государственных органов следует мгновенно.

Гораздо чаще встречаются не столь критические нарушения, которые вполне исправимы, но мешают узаконить перепланировку.

О том, что запрещено делать при перепланировке квартир, можно узнать из нашей статьи или текста постановления правительства Москвы №508 (о перепланировке в многоквартирных домах).

Ниже будут приведены примеры таких нарушений и показаны объемы восстановительных работ, необходимых в каждом конкретном случае.

Незаконный перенос кухни 

На тот момент обращения в нашу организацию, планировочное решение квартиры в техпаспорте БТИ было изображено красными линиями с пометкой о самовольно выполненной перепланировке.

БТИ в красных линиях:

Представление о первоначальной планировке квартиры дал старый кадастровый план с экспликацией помещений.

Начальная планировка с экспликацией:

Хоть квартира и находится на первом этаже, что как и расположение над нежилым помещением, дает существенные преимущества при перепланировке, без нарушений не обошлось – кухня оказалась под санузлом соседей, что недопустимо.

Нашим специалистам пришлось искать решение, как с минимальными затратами исправить планировку так, чтобы ее стало реально узаконить. 

Для этого потребовалось перенести помещение кухни обратно – под кухню соседей и отделить ее от остальных помещений условной границей.

Перенос кухни:

Все остальные изменения планировки, включая перенос санузла, соответствовали нормам и не требовали проведения восстановительного ремонта.

В итоге планировка квартиры была узаконена с минимальными изменениями, но это скорее счастливое исключение из правил.

Узаконенная планировка в техпаспорте БТИ:

Не менее часто встречается случай переноса кухни на жилую площадь, что особенно актуально для небольших квартир, где за счет переноса кухни пытаются выделить дополнительную комнату.

Этот маневр удается сделать законно лишь при условии, что кухня-ниша создается на нежилой площади квартиры и не находится под соседским санузлом.

Пример успешного переноса кухни в двухкомнатной квартире можно посмотреть здесь или в других проектах нашей организации.

► Напомним, что переносить и расширять газифицированную кухню запрещено.

О тонкостях переноса кухни также есть информация в отдельной нашей статье.

Незаконное объединение кухни с комнатой

В следующем примере вход в газифицированную кухню однокомнатной квартиры перенесли, для устройства встроенного шкафа в коридоре.

Новый вход организовали, проделав в перегородке между кухней и жилой комнатой проем.

Итогом самовольной перепланировки также стал технический паспорт квартиры с красными линиями на плане.

Планировка квартиры до и после ремонта:

И в данном случае для узаконивания перепланировки пришлось кое-что переделать для соответствия нормам – между кухней и комнатой поставили дверной блок, как того требуют нормы.

В итоге выполненную перепланировку удалось успешно согласовать.

Узаконенная планировка квартиры:

Перепланировка лоджии

Перепланировка с объединением кухни или комнаты с лоджией (реже балконом) напрямую также является распространенным нарушением.

При разработке дизайна квартиры таким образом пытаются расширить ее внутреннее пространство, для чего полностью или частично демонтируют подоконный участок стены и дверь лоджии.

Объединять внутренние (отапливаемые) помещения квартиры с внешними (не отапливаемыми) напрямую запрещено даже если внешнее помещение имеет остекление и утеплено.

Кроме этого во внешних помещениях не допускается установка отопительных приборов подключенных к отопительной системе дома.

Выходом, позволяющим согласовать демонтаж подоконного блока, будет монтаж в проеме дверей с энергоэффективными стеклопакетами, когда большая площадь остекления не приводит к увеличению потерь тепла.

Переделка проема между кухней и лоджией:

Такое решение, помимо того, что позволит узаконить перепланировку, вносит положительный вклад в комфортность квартиры:

• Позволяет держать проем открытым в теплую погоду.
• Обеспечивает сохранение тепла в отопительный сезон.
• Дает беспрепятственно проникать свету. 

Однако и тут все не так просто – демонтаж подоконного блока допускается не везде, так как у многих панельных (и части кирпичных) домов этот участок стены сносить нельзя.

Например, это запрещено во всех панельных домах, построенных по проектам МНИИТЭП с 2007 года, так как там подоконный участок стены включен в несущую структуру здания. 

В этом случае несогласованный снос может обернуться весьма дорогостоящим восстановительным ремонтом.

Замоноличивание проема

Наиболее сложной считается перепланировка с устройством проема в несущей стене, и в этом начинать перепланировку без согласованного проекта просто опасно.

Если проем был выполнен самовольно и с нарушениями, собственнику придется за свой счет восстановить несущую способность стены. 

Это может потребовать отдельного проекта с инженерным расчетом, а в панельных домах придется также восстановить целостность арматуры

Незаконный проем и проект его заделки:

Нарушение вентиляции

Достаточно часто государственная жилищная инспекция получает информацию от управляющих компаний о том, что в той или иной квартире при перепланировке нарушили систему вентиляции.

В наше время нарушитель, срезавший полностью или частично вентиляционный короб в квартире, вычисляется элементарно.

Восстановительный ремонт короба собственнику придется выполнить за свой счет и в кратчайшие сроки.

Уменьшение и осстановление вентиляционного стояка в кухне:

Подробнее о вентиляции при перепланировке квартитир написано в этой статье.

Перепланировка с нарушением

Все приведенные выше примеры – лишь малая часть того, с чем приходилось сталкиваться нашим специалистам.

В отдельных случаях избежать серьезных последствий удалось просто чудом. 

Рекомендация – любую перепланировку не начинать, без согласованного проекта или хотя бы консультации специалиста, владеющего необходимой информацией.

В нашей организации все консультации по вопросам перепланировки квартир и нежилых помещений производятся бесплатно.