Владельцы 2-комнатных квартир имеют достаточно много возможностей для перепланировки, хотя часто это зависит от проектных решений и архитектурных особенностей конкретного жилого здания.
Вариативность перепланировки зависит от того, как расположены комнаты. А это, в свою очередь, определяется наиболее распространенными планировками двушек.
Варианты планировок 2-комнатных квартир
Выделяют три основных класса 2-комнатных квартир, в зависимости от того, как расположены окна и помещения:
- Линейные имеют окна, размещенные на одной стороне здания.
- У распашонок окна выходят на противоположные стороны здания.
- Квартиры, расположенные в углах и торцах здания.
Нужно учитывать исходные планировки, часто включающие проходные помещения, кладовки и встроенные шкафы.
Перепланировка будет проще, если в квартире отсутствуют внутренние несущие стены.
Возможные варианты перепланировки также зависят от того, как расположены жилые и нежилые зоны, окна, санузел, есть ли балконы и лоджии.
Несущие стены в двушках
Присутствие несущих внутренних стен определяется конструктивными особенностями дома и использованными для его возведения материалами.
Жилые здания возводятся из:
• Бетонных панелей.
• Бетонных блоков.
• Кирпича.
• Монолитного бетона.
Не стоит забывать, что многие жилые дома имеют смешанную конструкцию – например, монолитный каркас с кирпичными или панельными внешними стенами.
► В панельных зданиях, за редким исключением, несущие стены дробят пространство на отдельные помещения, что уменьшает возможность перепланировки.
► В зданиях из кирпича и бетонных блоков внутриквартирные несущие стены используются реже, но встречаются.
Кирпичная двушка с несущей стеной:
► В домах с монолитной несущей системой на площади квартир встречаются участки несущих стен (пилоны) и опорные колонны.
► Если двушка расположена в старой постройке с деревянными или комбинированными перекрытиями, то с инженерной точки зрения вносить любые изменения в ее конструкцию сложно.
Однако и в самых непростых случаях перепланировка может сделать квартиру гораздо более комфортной.
Несущие стены и небольшая площадь квартир часто ограничивают возможности ремонта лишь переустройством помещений с сохранением их изначальной конфигурации.
При этом перепланировка с устройством проема в несущей стене, если есть такая возможность, открывает значительные перспективы для новых планировочных решений.
Больше сведений о перепланировке с выполнением проемов в несущих стенах есть в этой статье.
Почитать об определении того, какие стены в квартире несущие, можно здесь.
Документы для перепланировки двухкомнатных квартир
На каждой из стадий перепланировки 2-комнатной квартиры потребуется оформить, подать и согласовать следующую документацию:
- Для получения разрешения на перепланировку от Государственной жилищной инспекцией города Москвы (Мосжилинспекция) подайте техпаспорт имеющейся на данный момент планировки, а также свидетельства о право собственности на квартиру и проект будущей перепланировки, отвечающий всем правилам.
- Получив Распоряжение о перепланировке, можно начинать работы в строгом соответствии с предложенным планом. Параллельно оформляются Акты о скрытых работах, если такие проводятся.
-
Закончив работы, приглашается приемочная комиссия Мосжилинспекции для проверки исполнения согласованного проекта. Если все работы выполнены без нарушений, комиссия выдаст Акт о завершении перепланировки и переустройства.
- В завершении полученный от Мосжилинспекции Акт подается в Бюро Технической Инвентаризации для оформления нового техпаспорта с внесенными изменениями.
Перепланировка квартиры – общие правила
Размер и форма жилых и подсобных помещений может быть скорректирована перепланировкой, если соблюдать актуальное разделение пространства квартиры на зоны.
Например, увеличить санузел допустимо лишь за счет нежилой площади, исключая также и кухню.
♦♦♦ Для такой перепланировки подойдет площадь коридора, холла, кладовой или гардеробной.
Это объясняется тем, что размещать санузел над кухней или комнатами живущих снизу соседей нельзя.
Не обращать внимания на это правило допускается лишь в квартирах, находящихся над нежилыми помещениями или на 1 этаже.
Переносить кухню, если там установлена электрическая плита, допускается на те же нежилые площади, а вот газифицированную кухню переносить нельзя.
К тому же, если в кухне газовая плита, объединить кухонное пространство с жилой комнатой проемом без монтажа двери или подвижной перегородки не получится.
Обо всех ограничениях при перепланировке квартир можно узнать в тексте постановления правительства Москвы №508 (о перепланировке в многоквартирных домах города) или на бесплатной консультации у наших специалистов.
Перепланировка панельных двушек
Перепланировать 2-комнатные квартиры в панельных зданиях, а их большинство, наиболее сложно из-за наличия внутренних несущих стен.
Чаще всего не несут нагрузку лишь стены санузла и небольшая часть межкомнатных перегородок.
План 2 комнатной квартиры серии П-44Т:
Перепланировка, предполагающая демонтаж сантехнической кабины и совмещение санузла может дать пространство, достаточное для размещения стиральной машины.
Несущие стены ограничивают возможности перепланировки.
Особенно это касается квартир, которые располагаются на нижних этажах из-за более высокой нагрузки на конструкционные элементы.
В панельных зданиях, спроектированных МНИИТЭП с 2007 года, строго запрещено проделывать проемы в несущих конструкциях и демонтировать подоконные блоки.
Перепланировка линейной квартиры
В линейных двушках, где внутри отсутствуют несущие стены, есть значительные возможности для перепланировки.
Двухкомнатная линейная квартира:
Перепланировка дает возможность для расширения санузла или кухни на прилегающую нежилую площадь как в примере ниже, где показана планировка той же квартиры после ремонта.
Перепланировка линейной двушки:
Наличие газовой плиты не даст соединить кухню и комнату непрямую – в проеме, по существующей границе кухни потребуется установить двери или подвижную перегородку.
В тех квартирах, где комнаты разделены несущими конструкциями здания, а это, как правило, панельные дома, подобная перепланировка требует выполнения проема в несущей стене между кухней и ближайшей комнатой.
Исключением являются современные двухкомнатные квартиры в монолитных домах, где ограничений для перепланировки намного меньше.
Чаще всего итоговая планировка таких квартир определяется лишь расположением окон и зонированием.
Перепланировка распашонки
В распашонках, расположенных в домах типовых проектов возможности для перепланировки часто ограничены.
Санузел, зажатый между комнатой и кухней, бывает сложно заметно расширить – нужно сохранять проход в расположенную за санузлом комнату.
В этом случае проблема отчасти решается лишь путем переноса входа в кухню.
Перепланировка двушки распашонки:
Перенос же самой кухни для большинства типовых квартир с планировкой «распашонка» становится почти неразрешимой задачей.
Как было отмечено выше, дополнительный выигрыш пространства можно получить, демонтировав сантехкабину и совместив санузел.
Перепланировка угловых и торцевых квартир
Квартиры, расположенные в углах и в торцевой части зданий, имеют большее число окон, и поэтому возможности для перепланировки в них заметно шире.
Угловые квартиры в хрущевке и брежнивке:
Однако в типовых панельных двушках это преимущество срабатывает редко, поскольку их пространство разделено несущими стенами.
Торцевая квартира в панельном доме:
В угловых квартирах, расположенных в зданиях из кирпича и бетонных блоков, перепланировка также часто осложняется недостаточным свободным пространством.
Наибольшие «дивиденды» при перепланировке получают угловые и торцевые квартиры, расположенные в современных монолитных зданиях.
Торцевая двушка в новостройке:
Как правило, в них много окон и нет протяженных несущих стен.
Особенности перепланировки 2-комнатной квартиры
В новых домах двушки обычно продаются без внутренних стен и отделки.
Для новостроек оформление перепланировки – это необходимость, иначе помещение не будет рассматриваться как жилое.
Обратите внимание на 2-комнатные квартиры, которые в планах БТИ не имеют четкого зонирования.
Их планировку нужно запрашивать у строительной компании и проектировать ремонт на основании изначального деления пространства.
Владельцы типовых квартир с помощью перепланировки часто решают привычные проблемы, такие как тесные санузлы, маленькие кухни и недостаток пространства для хранения..
Проходную комнату, если таковая есть в квартире, разрешено разделять, а санузел – объединять или увеличивать его размер за счет нежилого пространства.
Используются разные варианты, в том числе с обустройством кухни-ниши, что на практике делает из двушки трехкомнатную квартиру.
► Однако по документам, пространство бывшей кухни остается нежилым – сверху кухня соседей.
Преимущество оформить бывшую кухню как жилое помещение есть у квартир на верхнем этаже.
Типовая перепланировка двухкомнатной квартиры
Квартиры в зданиях, которые возведены по типовым проектам от МНИИТЭП, можно перепланировать по более простой схеме.
Это позволит сократить затраты на подготовку и одобрение проектной документации.
В обновленном каталоге типовых проектов перепланировки квартир, который доступен на портале MOS.RU или в нашем офисе, стало гораздо больше возможностей.
Пример типовой перепланировки:
Варианты, предусмотренные в обновлённом каталоге, теперь не привязаны жестко к утвержденным чертежам – можно придумать что-то свое, учитывая действующие принципы зонирования.
Перепланировка с Мостройпроект
Перепланировка в многоквартирных домах в Москве регламентируется специальным постановлением столичного правительства, жилищным кодексом и другими нормативными документами, такими как санитарные нормы и отраслевые стандарты, принятые для жилых помещений.
Достаточно часто востребованные среди владельцев квартир дизайн-проекты противоречат этим стандартам, и поэтому не проходят согласование в надзорных органах.
Среди примеров проектов на нашем сайте есть много вариантов перепланировки двушек.
Предварительная консультация в проектных организациях, работающих с перепланировками, поможет избежать проблем с их согласованием.
В нашей организации вы можете получить бесплатную профессиональную консультацию по вопросам перепланировки как жилых, так и нежилых помещений.
Опытные специалисты «Мостройпроект» оформят нужные для согласования документы и согласуют перепланировку под ключ.
